Sopimukset ja vastuukysymykset

 
  • Kirjoittaja(t): Rauno Peltola, varatuomari

Pientalon rakentaminen on vaativa hankekokonaisuus, jonka onnistumisen avaimia ovat hyvä suunnittelu sekä valvonta. Rakennuttaja joutuu rakennushankkeen kuluessa tekemään jatkuvasti teknisiä, taloudellisia ja juridisia päätöksiä, joiden hallittu toteuttaminen on ensiarvoisen tärkeää laadukkaan lopputuloksen saavuttamiseksi. Myös uusi maankäyttö- ja rakennuslaki asettaa rakentamishankkeeseen ryhtyvälle vaatimuksia, joiden toteuttamisesta ja valvonnasta vastaa ensisijaisesti rakennuttaja itse. Rakennushankkeen juridinen ohjaus ja hallinta toteutetaan erilaisten suunnittelu-, hankinta-, ja urakkasopimusten teolla ja niiden tarkoittamien suoritusten valvonnalla.

Vastuu rakennushankkeesta

Rakennushankkeeseen osallistuvat eri tahot vastaavat suorituksistaan pääosin eri sopimuksista seuraavan vastuun, lainsäädännön ja rakentamista koskevien viranomaismääräysten perusteella. Rakennushankkeeseen ryhtyvän omakotitalorakentajan on kuitenkin hyvä ottaa huomioon, että päävastuun rakentamisprojektista kantaa aina rakennuttaja itse.
Tämä sinänsä itsestäänselvyydeltä vaikuttava periaate ilmenee maankäyttö- ja rakennuslain 119 §:stä, jonka mukaan rakennushankkeeseen ryhtyvän on huolehdittava siitä, että rakennus suunnitellaan ja rakennetaan rakentamista koskevien säännösten ja määräysten sekä myönnetyn rakennusluvan mukaisesti. Edelleen on määrätty, että rakennushankkeeseen ryhtyvällä tulee olla hankkeen vaativuus huomioon ottaen riittävät edellytykset sen toteuttamiseen sekä käytettävissään pätevä henkilöstö.
Yksittäisen omakotitalorakentajan kohdalla tällä ei kuitenkaan tarkoiteta, että hanketta toteuttavan itsensä tulisi täyttää em. edellytykset. Rakennushankkeeseen ryhtyvä voi esimerkiksi sopimusjärjestelyin hankkia riittävän ammattitaidon omaavat henkilöt/organisaation hankkeen läpiviemiseksi.

Urakoitsijan valinnassa huomioitava

Pientalorakentamisen aloitusmäärien kasvaessa ei ole vältytty urakoitsijoiden valintaan ja ammattitaitoon liittyviltä vaikeuksilta. Ajoittain on ollut jopa suoranaisia vaikeuksia löytää työmaille urakoitsijoita tai muita ammattimiehiä. Tällainen suhdannetilanne johtaa väistämättä siihen, että alalle tulee myös yrityksiä ja henkilöitä, jotka eivät täytä edes lakisääteisiä velvollisuuksiaan. Tällöin on tarjolla myös suurivaara, että myös sopimusvelvoitteet jäävät täyttämättä.

Mikäli urakoitsijana on yrittäjä ei rakennuttajalla ole työnantajan velvoitteita, vaan kyseessä on toimeksiantosuhde. Rakennuttajan tulee kuitenkin tarkistaa, että yritys on ennakkoperintärekisterissä. Käytännössä tämä tapahtuu siten, että urakoitsija toimittaa rakennuttajalle voimassaolevan (valojäljennöksen) otteen ennakkoperintärekisteristä. Varminta on pyytää ote jo sopimuksen tekemisen yhteydessä, mutta kuitenkin viimeistään laskutuksen yhteydessä.

Jos urakoitsijana toimiva rakennusliike ei ole ennakkoperintärekisterissä, on rakennuttajan toimitettava ennakonpidätys siitä laskun määrästä, josta on vähennetty arvonlisävero. Työnantajan sosiaaliturvamaksua ja muita palkan sivukuluja ei tarvitse suorittaa, koska kysymyksessä ei kuitenkaan ole palkanmaksu.

Rakennuttajalla ei myöskään ole em. velvoitteita, mikäli urakoitsija on ammatinharjoittaja (luonnollinen henkilö), joka toimii yrittäjänä. Myös tällöin on ennakkoperintärekisteröinti ehdottomasti tarkistettava.. Myös urakoitsijan arvonlisäverovelvollisuus on tarkistettavissa verottajalta.

Urakoitsijan lakisääteisten velvoitteiden täyttämisen tarkistamisen jälkeen toisena tärkeänä seikkana kannattaa selvittää urakoitsijan aikaisempi "menestyminen" vastaavissa rakennushankkeissa. Parhaiten tämä käy kysymällä urakoitsijalta referenssikohteita ja ottamalla sitten yhteyttä niiden rakennuttajiin ja tiedustelemalla urakoiden onnistumista. Tämä saattaa tuntua työläältä, mutta urakoitsijan ammattitaidon tai sen puutteen selviäminen vasta urakan aikana johtaa aina työläämpiin ristiriitatilanteisiin.

Työntekijän palkkaaminen

Mikäli rakennuttaja päätyy itse palkkaamaan työntekijöitä rakennustyömaalle koskevat häntä työnantajalle säädetyt velvollisuudet. Työsuhde on kysymyksessä silloin kun työ tehdään rakennuttajan johdon ja valvonnan alaisuudessa sekä rakennuttaja hankkii tarveaineet. Työsopimuskin kannattaa aina tehdä kirjallisena.
Rakennuttajan on huolehdittava työntekijän palkasta suoritettavan ennakonpidätyksen toimittamisen lisäksi työnantajan sosiaaliturvamaksun ja LEL-eläkevakuutusmaksun sekä lakisääteisen tapaturmavakuutuksen suorittamisesta.
Ennakonperintää koskevia neuvoja antavat verotoimistot ja verovirastot. LEL-eläkevakuutuksen osalta neuvontaa saa Eterasta ja lakisääteisistä tapaturmavakuutuksista vakuutusyhtiöistä.
Itse rakentamiseen liittyvien vastuukysymysten osalta on hyvä muistaa, että rakentamisessa mahdollisesti ilmenevien virheiden sattuessa työntekijän vastuu poikkeaa täysin urakoitsijan virhevastuusta. Työntekijän työskennellessä työnantajansa johdon ja valvonnan alaisena voidaan pääsääntöisesti sanoa, ettei työntekijä vastaa mahdollisista rakennusvirheistä.

Kirjalliset sopimukset

Rakentamisen toteutuksessa osapuolten vastuut ja velvollisuudet määräytyvät pääosin sopimusvastuun perusteella. Pääperiaatteena sopimusvastuussa on, että sopijapuolen on täytettävä ne velvollisuudet, joihin tämä on osapuolten välisessä sopimuksessa sitoutunut. Koska sopimusvastuu syntyy sopimuksen mukaisen velvollisuuden laiminlyönnin perusteella, on rakennushankkeen ohjaamisen ja valvonnan kannalta ensi arvoisen tärkeää, että kaikki rakentamista koskevat ja siihen liittyvät sopimukset tehdään kirjallisina ja riittävän yksityiskohtaisina. Vaikka suullinenkin sopimus on pätevä, sisältyy siihen niin runsaasti epävarmuustekijöitä esimerkiksi näyttökysymysten osalta, ettei suullisen sopimuksen tekemistä voida missään olosuhteissa pitää suositeltavana.

Vaikka kirjallisen sopimuksen tärkeyttä painotetaan omakotitalojen rakennuttajille suunnatuissa koulutustilaisuuksissa ja ohjeissa tulee lakimiesneuvonnassa silti vuosittain vastaan kymmeniä tapauksia, joissa urakasta tai sen osasta on sovittu vain suullisesti. Tällöin riidan aiheena on yleensä varsinaisen virheen lisäksi se, mitä kyseistä asiasta on sovittu. Varsinaisen urakkasopimuksen kirjallisen laatimisen lisäksi on hyvä muistaa, että myös siihen tai urakkasuorituksen sisältöön tehtävistä muutoksista tulee sopia kirjallisesti.

Kirjallisten sopimusten laadinnassa on suositeltavaa käyttää esimerkiksi Rakennustietosäätiön sopimuslomakkeita ja yleisiä sopimusehtoja. Tällaisia kuluttaja-asiamiehen hyväksymiä sopimusehtoja ovat mm. rakennusalan töitä koskevat yleiset kuluttajasopimusehdot (RYS-9 1998) sekä rakennusalan erityisurakkaehdot (REYS-8 1995). Näitä, samoin kuin muidenkin sopimusten tekemiseen soveltuvia sopimuslomakkeita ja -ehtoja saa ainakin rakennuskeskuksista, joita on suurimmissa kaupungeissa sekä hyvin varustetuista kirjakaupoista. Näitä valmiita ehtoja käyttämällä voidaan varmistaa se seikka, että tärkeimmistä urakkaan liittyvistä asioista tulee sovittua.

Vastaava työnjohtaja

Rakennustyössä tulee olla työn johdosta ja laadusta vastaava työnjohtaja, joka johtaa rakennustyötä sekä huolehtii rakentamista koskevien säännösten ja määräysten sekä myönnetyn rakennusluvan ja hyvän rakennustavan mukaisesta työn suorittamisesta. Vastaavalla työnjohtajalla on siten merkittävä rooli rakennuttajan etujen toteutumisen varmistajana. Vastaavan työnjohtajan velvollisuuksista ja hänen suorittamansa valvonnan laajuudesta sovitaan vastaavan työnjohtajan sopimuksessa, joka tulisi myös aina tehdä kirjallisena.

Vastaava työnjohtaja on rakennuttajan "luottomies" työmaalla, joten hänen palkkaamisestaan aiheutuvissa kustannuksissa ei kannata säästää. Usein kuulee sanottavan, että osaava ja ammattitaitoinen vastaava työnjohtaja säästää rakennuttajan kustannuksia enemmän kuin palkkionsa määrällä.

Suunnittelusopimukset

Rakennuslain uudistuksella on pyritty edistämään hyvää suunnittelua keskeisimpänä rakentamiseen laatuun liittyvänä osatekijänä. Rakentamista koskeva suunnitelma on lain mukaan laadittava siten, että se täyttää rakennuslain ja sen nojalla annettujen säännösten ja määräysten sekä hyvän rakennustavan vaatimukset.
Rakennuksen suunnittelussa tulee olla suunnittelun kokonaisuudesta ja laadusta vastaava pätevä henkilö (pääsuunnittelija), jonka velvollisuutena on huolehtia siitä, että rakennussuunnitelma ja erityissuunnitelmat muodostavat kokonaisuuden, joka täyttää sille asetettavat vaatimukset (suunnitelmien yhteensovittaminen).
Suunnittelijan vastuu suhteessa pientalon rakennuttajaan on sopimusvastuuta, joka määräytyy osapuolten välisen sopimuksen mukaisesti. Tämän vuoksi myös suunnittelusopimukset tulee aina tehdä kirjallisesti. Suunnittelusopimuksesta aiheutuu suunnittelijalle täyttämisvelvollisuus, joka käsittää velvollisuuden luovuttaa tilaajalle sovittua korvausta vastaan suunnittelusopimuksessa yksilöity työn tulos (=suunnitelmat).
Suunnittelijan virhevastuu pitää sisällään velvollisuuden korvata tilaajalle ne aiheuttamansa vahingot, jotka johtuvat hänen tekemistään virheistä ja laiminlyönneistä, joita hän ei ole kyennyt korjaamaan. Suunnittelija on velvollinen korvaamaan kaikki virheensä aiheuttamat vahingot, ellei suunnittelusopimuksesta muuta johdu. Koska yksittäinen virhe suunnitelmissa saattaa aiheuttaa vahinkoja, joiden määrä on epäsuhteessa suunnittelusopimuksessa sovittuun palkkioon, on suunnittelijan vastuulle jäävän vahingonkorvauksen yläraja yleensä suunnittelusopimuksissa rajattu suunnittelijan kokonaispalkkion määrään. Vastuunrajoitukset eivät kuitenkaan tule sovellettaviksi tapauksissa, joiden tarkoittama vaatimus perustuu suunnittelijan tahallisuuteen tai törkeään tuottamukseen.
Suunnitelmien viivästyessä sovitusta ilman, että suunnittelija voi osoittaa viivästyksen johtuneen hänestä riippumattomista seikoista, syntyy suunnittelijan viivästysvastuu tilaajaa kohtaan. Suunnitelmien viivästyessä suunnittelija on velvollinen korjaamaan aiheuttamansa vahingon. Yleensä sopimuksissa sovitaan ennalta määrätty viivästyssakko, joka lasketaan tietyn prosentin mukaan laskettuna suunnittelun kokonaispalkkion määrästä kultakin myöhästymisviikolta.

Hankintasopimukset

Rakennushankkeen eri materiaalihankinnat toteutetaan hankintasopimuksilla, joilla sovitaan irtaimen omaisuuden kaupasta. Hankintasopimuksilla sopijapuolet määrittävät kaupan ehdot haluamallaan tavalla. Myyjän vastuut ja velvoitteet määräytyvät siten osapuolten välisen sopimuksen ja kauppalain sekä mahdollisesti kuluttajansuojalain mukaisesti. Mikäli kauppasopimuksessa on kyse elinkeinonharjoittajan suorittamasta kulutushyödykkeen tai -palveluksen myynnistä luonnolliselle henkilölle, kauppaa sovelletaan kuluttajansuojalakia.
Kaupanvastuusta kulutustavaran kaupassa säädetyt kuluttajasuojalain määräykset ovat ostajan hyväksi pakottavia eli myyjä ei voi vedota ostajan oikeutta rajoittaviin ehtoihin, mikäli ne ovat ristiriidassa kuluttajansuojalain kanssa. Pientalorakentajan ehkä yleisimmän ja tärkeimmän hankinnan muodostaa sopimus elementtitoimituksesta, jota säännellään kuluttajansuojalain 9 luvussa Taloelementtien toimituksessa ja rakennusurakassa on kuluttajansuojalain mukaan virhe, mikäli se ei sisällöltään, laadultaan tai muilta ominaisuuksiltaan vastaa sitä, mitä voidaan katsoa sovitun. Suorituksessa on myös virhe, jos se ei vastaa luovutusajankohtana voimassa olevien säännösten ja määräysten tai hyvän rakennustavan sisältämiä vaatimuksia; tai siitä aiheutuu haittaa terveydelle; tai suoritus ei muuten vastaa sitä, mitä kuluttajalla on yleensä perusteltua aihetta olettaa.
Tilaaja on velvollinen ilmoittamaan virheestä toimittajalle kohtuullisessa ajassa siitä, kun hän huomasi virheen tai hänen olisi tullut se huomata. Tämän vuoksi rakennuttajan kannattaa mahdollisimman huolellisesti tarkastaa työmaalle tulevat toimitukset sekä laadultaan että määrältään. Tilaajalla on oikeus pidättäytyä maksamasta sovittua kauppahintaa virhettä vastaavilta osin.
Vastuu siitä, että pidätetty osuus kauppahinnasta ei ylitä virheen määrää jää kuitenkin tilaajalle eli mikäli pidätetty osuus kauppahinnasta on suurempi kuin virhettä vastaava todellinen määrä, on kysymyksessä tilaajan maksuviivästys. Kaupan kohteen laatuvirheen seuraamuksina tulevat kyseeseen virheen oikaisu (korjaaminen), hinnanalennus, sopimuksen purku (mikäli virhe on olennainen) sekä vahingonkorvaus.

Talopakettitoimituksen viivästyessä on toimittaja velvollinen maksamaan viivästyssakkoa, joka kuluttajansuojalain tarkoittamissa elementtitoimituksissa on ensimmäiseltä viivästyskuukaudelta 0,5 % kultakin alkaneelta viivästysviikolta ja tämän jälkeen 1 % kultakin alkaneelta viivästysviikolta.
Kuluttajalla on oikeus vakiokorvauksen ylittäviltäkin osalta saada korvausta viivästyksen aiheuttamasta vahingosta, jollei toimeksisaaja osoita, että viivästys johtuu esteestä, johon hän ei ole voinut vaikuttaa eikä sitä kohtuudella välttää. Välillisten vahinkojen korvausvelvollisuus edellyttää kuitenkin toimeksisaajan huolimattomuutta.
Tavaran luovutuksen viivästyessä sovitusta ostajalla on oikeus pidättäytyä maksamasta kauppahintaa sekä vaatia myyjältä kaupan täyttämistä. Ostaja saa purkaa kaupan myyjän viivästyksen vuoksi, jos sopimusrikkomus on olennainen. Ostaja voi niin ikään purkaa kaupan myyjälle asettamansa kohtuullisen lisäajan jälkeen, ellei myyjä täytä sopimusta tämän lisäajan kuluessa.

"Talopakettien" hankintasopimuksissa kannattaa huolellisesti tarkistaa toimituksen sisältö toimituserittelystä sekä tarvittaessa täsmentää toimituksen sisältöön liittyvät asiat esimerkiksi erillisellä pöytäkirjalla tai kirjeenvaihdolla. Merkittävä osa talopakettien toimituksista johtuvista riidoista kohdistuu toimitussisältöön tai sen määrään.

Urakkasopimukset

Urakkasopimukset sekä erityisesti eri osaurakoiden urakkarajat muodostavat niin vaativan kokonaisuuden, että sopimukset niistä kannattaa laatia ja/tai tarkistaa hyödyntäen alan ammattilaisten tietämystä. Sopimukset tulee luonnollisesti laatia kirjallisina ja riittävän yksityiskohtaisina. Urakkasopimuksien tekemisessä on suositeltavaa hyödyntää Rakennustietosäätiön sopimuslomakkeita ja yleisiä sopimusehtoja. Urakoitsijan suoritusvelvollisuus käsittää urakkasopimuksen mukaisen työn tekemisen sekä sen luovuttamisen rakennuttajalle sovittuna aikana. Urakkasuorituksessa on virhe, mikäli se ei vastaa sitä, mitä urakkasopimuksessa ja sopimusasiakirjoissa on sovittu. Urakoitsijan on virhevastuunsa perusteella korjattava suorituksessaan ilmenevät virheet ja puutteellisuudet, mikäli niiden poistaminen ei ole mahdollista ilman kohtuuttomia kustannuksia. Ellei urakoitsija suostu korjaamaan sen viaksi luettavia virheitä ja puutteita, rakennuttaja voi korjata virheellisyydet urakoitsijan kustannuksella. Rakennuttajalla saattaa olla myös oikeus saada hinnanalennusta ja/tai vahingonkorvausta. Urakkasuorituksen viivästyessä urakoitsijasta johtuvasta syystä lankeaa urakoitsijan maksettavaksi sopimuksen mukainen viivästyssakko, joka esimerkiksi pienurakan yleisten sopimusehtojen mukaan on 0,5 % urakkahinnasta kultakin täydeltä viivästymisviikolta, kuitenkin enintään 15 viikolta. Rakennuttajalla ei ole oikeutta muuhun korvaukseen, ellei urakoitsija ole menetellyt tahallisesti tai törkeän tuottamuksellisesti. Toisaalta rakennuttaja on oikeutettu perimään koko viivästyssakon määrän, vaikka hänen kärsimänsä vahinko olisi viivästyssakkoa pienempi. Urakoitsija vastaa suorituksensa sopimuksenmukaisuudesta sopimuksen mukaisen takuuajan (uusimmissa sopimusehdoissa 2 vuotta), joka alkaa, kun työn tulos on vastaanottotarkastuksessa hyväksytty vastaanotetuksi tai sitä pitämättä otetaan käyttöön. Urakoitsija on velvollinen korvaamaan ne takuuaikana ilmenevät viat ja puutteet, joita se ei pysty näyttämään suorituksestaan riippumattomasta syystä aiheutuneiksi ja jotka osoitetaan urakoitsijalle ennen takuuajan päättymistä. Takuuajan jälkeen urakoitsija vastaa vain sellaisista puutteista ja vioista, joiden rakennuttaja näyttää aiheutuneen urakoitsijan täyttämättä jääneestä suorituksesta ja joita tilaaja ei kohtuudella ole voinut havaita vastaanottotarkastuksessa eikä takuuaikana. Tämä vastuu on voimassa 10 vuotta vastaanottotarkastuksesta tai työntuloksen käyttöönotosta.

Virheilmoitukset ja riitojen ratkaiseminen

Kun rakennuttaja havaitsee toisen sopijapuolen suorituksessa virheen tai puutteen, tulee hänen oikeutensa säilyttääkseen reklamoida tästä vastapuolelle. Virheilmoitus kannattaa aina tehdä kirjallisesti ja todisteellisesti, jotta sen tapahtuminen myöhemmässä vaiheessa voidaan näyttää toteen.

Toimituksessa tai suorituksessa esiintyvät puutteet ja virheellisyydet sekä niistä johtuvat erimielisyydet kannattaa aina pyrkiä sopimaan. Käytännössä valtaosa suoritushäiriöistä ratkaistaan osapuolten kesken sovinnollisesti rakentamisen kuluessa. Mikäli neuvotteluissa ei päästä rakennuttajaa tyydyttävään ratkaisuun tai asian sopiminen muuten osoittautuu mahdottomaksi, voi asian saattaa joko kuluttajanvalituslautakunnan (kuluttajakaupat) tai käräjäoikeuden ratkaistavaksi.

Talopakettikaupasta ja rakennusurakasta voi kuluttajan asemassa oleva yksityishenkilö valittaa kuluttajanvalituslautakunnalle, joka antaa ratkaisusuosituksia kulutustavaroita ja -palveluita koskevissa erimielisyyksissä. Ellei vastapuoli noudata lautakunnan suositusta tai kuluttaja itse ei ole siihen tyytyväinen, asian voi aina saattaa vielä käräjäoikeuden ratkaistavaksi.

Pientalorakentamisen Kehittämiskeskus Ry:n lakimiesneuvonta,
Varatuomari Rauno Peltola
Gsm: 040-512 9842, Puh: 02-733 5378,
Fax: 02-733 5379, Email: rauno.peltola@pp1.inet.fi
Pientalorakentamisen kotisivut:
http://personal.inet.fi/yritys/rauno.peltola
Pientalorakentamisen Kehittämiskeskus Ry:
http://www.prkk.fi

Työntekijän palkkaaminen

Mikäli rakennuttaja päätyy itse palkkaamaan työntekijöitä rakennustyömaalle koskevat häntä työnantajalle säädetyt velvollisuudet. Työsuhde on kysymyksessä silloin kun työ tehdään rakennuttajan johdon ja valvonnan alaisuudessa sekä rakennuttaja hankkii tarveaineet. Työsopimuskin kannattaa aina tehdä kirjallisena.
Rakennuttajan on huolehdittava työntekijän palkasta suoritettavan ennakonpidätyksen toimittamisen lisäksi työnantajan sosiaaliturvamaksun ja LEL-eläkevakuutusmaksun sekä lakisääteisen tapaturmavakuutuksen suorittamisesta.
Ennakonperintää koskevia neuvoja antavat verotoimistot ja verovirastot. LEL-eläkevakuutuksen osalta neuvontaa saa Eterasta ja lakisääteisistä tapaturmavakuutuksista vakuutusyhtiöistä.
Itse rakentamiseen liittyvien vastuukysymysten osalta on hyvä muistaa, että rakentamisessa mahdollisesti ilmenevien virheiden sattuessa työntekijän vastuu poikkeaa täysin urakoitsijan virhevastuusta. Työntekijän työskennellessä työnantajansa johdon ja valvonnan alaisena voidaan pääsääntöisesti sanoa, ettei työntekijä vastaa mahdollisista rakennusvirheistä.

Kirjalliset sopimukset

Rakentamisen toteutuksessa osapuolten vastuut ja velvollisuudet määräytyvät pääosin sopimusvastuun perusteella. Pääperiaatteena sopimusvastuussa on, että sopijapuolen on täytettävä ne velvollisuudet, joihin tämä on osapuolten välisessä sopimuksessa sitoutunut. Koska sopimusvastuu syntyy sopimuksen mukaisen velvollisuuden laiminlyönnin perusteella, on rakennushankkeen ohjaamisen ja valvonnan kannalta ensi arvoisen tärkeää, että kaikki rakentamista koskevat ja siihen liittyvät sopimukset tehdään kirjallisina ja riittävän yksityiskohtaisina. Vaikka suullinenkin sopimus on pätevä, sisältyy siihen niin runsaasti epävarmuustekijöitä esimerkiksi näyttökysymysten osalta, ettei suullisen sopimuksen tekemistä voida missään olosuhteissa pitää suositeltavana.

Vaikka kirjallisen sopimuksen tärkeyttä painotetaan omakotitalojen rakennuttajille suunnatuissa koulutustilaisuuksissa ja ohjeissa tulee lakimiesneuvonnassa silti vuosittain vastaan kymmeniä tapauksia, joissa urakasta tai sen osasta on sovittu vain suullisesti. Tällöin riidan aiheena on yleensä varsinaisen virheen lisäksi se, mitä kyseistä asiasta on sovittu. Varsinaisen urakkasopimuksen kirjallisen laatimisen lisäksi on hyvä muistaa, että myös siihen tai urakkasuorituksen sisältöön tehtävistä muutoksista tulee sopia kirjallisesti.

Kirjallisten sopimusten laadinnassa on suositeltavaa käyttää esimerkiksi Rakennustietosäätiön sopimuslomakkeita ja yleisiä sopimusehtoja. Tällaisia kuluttaja-asiamiehen hyväksymiä sopimusehtoja ovat mm. rakennusalan töitä koskevat yleiset kuluttajasopimusehdot (RYS-9 1998) sekä rakennusalan erityisurakkaehdot (REYS-8 1995). Näitä, samoin kuin muidenkin sopimusten tekemiseen soveltuvia sopimuslomakkeita ja -ehtoja saa ainakin rakennuskeskuksista, joita on suurimmissa kaupungeissa sekä hyvin varustetuista kirjakaupoista. Näitä valmiita ehtoja käyttämällä voidaan varmistaa se seikka, että tärkeimmistä urakkaan liittyvistä asioista tulee sovittua.

Urakkasopimukset

Urakkasopimukset sekä erityisesti eri osaurakoiden urakkarajat muodostavat niin vaativan kokonaisuuden, että sopimukset niistä kannattaa laatia ja/tai tarkistaa hyödyntäen alan ammattilaisten tietämystä. Sopimukset tulee luonnollisesti laatia kirjallisina ja riittävän yksityiskohtaisina. Urakkasopimuksien tekemisessä on suositeltavaa hyödyntää Rakennustietosäätiön sopimuslomakkeita ja yleisiä sopimusehtoja. Urakoitsijan suoritusvelvollisuus käsittää urakkasopimuksen mukaisen työn tekemisen sekä sen luovuttamisen rakennuttajalle sovittuna aikana. Urakkasuorituksessa on virhe, mikäli se ei vastaa sitä, mitä urakkasopimuksessa ja sopimusasiakirjoissa on sovittu. Urakoitsijan on virhevastuunsa perusteella korjattava suorituksessaan ilmenevät virheet ja puutteellisuudet, mikäli niiden poistaminen ei ole mahdollista ilman kohtuuttomia kustannuksia. Ellei urakoitsija suostu korjaamaan sen viaksi luettavia virheitä ja puutteita, rakennuttaja voi korjata virheellisyydet urakoitsijan kustannuksella. Rakennuttajalla saattaa olla myös oikeus saada hinnanalennusta ja/tai vahingonkorvausta. Urakkasuorituksen viivästyessä urakoitsijasta johtuvasta syystä lankeaa urakoitsijan maksettavaksi sopimuksen mukainen viivästyssakko, joka esimerkiksi pienurakan yleisten sopimusehtojen mukaan on 0,5 % urakkahinnasta kultakin täydeltä viivästymisviikolta, kuitenkin enintään 15 viikolta. Rakennuttajalla ei ole oikeutta muuhun korvaukseen, ellei urakoitsija ole menetellyt tahallisesti tai törkeän tuottamuksellisesti. Toisaalta rakennuttaja on oikeutettu perimään koko viivästyssakon määrän, vaikka hänen kärsimänsä vahinko olisi viivästyssakkoa pienempi. Urakoitsija vastaa suorituksensa sopimuksenmukaisuudesta sopimuksen mukaisen takuuajan (uusimmissa sopimusehdoissa 2 vuotta), joka alkaa, kun työn tulos on vastaanottotarkastuksessa hyväksytty vastaanotetuksi tai sitä pitämättä otetaan käyttöön. Urakoitsija on velvollinen korvaamaan ne takuuaikana ilmenevät viat ja puutteet, joita se ei pysty näyttämään suorituksestaan riippumattomasta syystä aiheutuneiksi ja jotka osoitetaan urakoitsijalle ennen takuuajan päättymistä. Takuuajan jälkeen urakoitsija vastaa vain sellaisista puutteista ja vioista, joiden rakennuttaja näyttää aiheutuneen urakoitsijan täyttämättä jääneestä suorituksesta ja joita tilaaja ei kohtuudella ole voinut havaita vastaanottotarkastuksessa eikä takuuaikana. Tämä vastuu on voimassa 10 vuotta vastaanottotarkastuksesta tai työntuloksen käyttöönotosta.

Virheilmoitukset ja riitojen ratkaiseminen

Kun rakennuttaja havaitsee toisen sopijapuolen suorituksessa virheen tai puutteen, tulee hänen oikeutensa säilyttääkseen reklamoida tästä vastapuolelle. Virheilmoitus kannattaa aina tehdä kirjallisesti ja todisteellisesti, jotta sen tapahtuminen myöhemmässä vaiheessa voidaan näyttää toteen.

Toimituksessa tai suorituksessa esiintyvät puutteet ja virheellisyydet sekä niistä johtuvat erimielisyydet kannattaa aina pyrkiä sopimaan. Käytännössä valtaosa suoritushäiriöistä ratkaistaan osapuolten kesken sovinnollisesti rakentamisen kuluessa. Mikäli neuvotteluissa ei päästä rakennuttajaa tyydyttävään ratkaisuun tai asian sopiminen muuten osoittautuu mahdottomaksi, voi asian saattaa joko kuluttajanvalituslautakunnan (kuluttajakaupat) tai käräjäoikeuden ratkaistavaksi.

Talopakettikaupasta ja rakennusurakasta voi kuluttajan asemassa oleva yksityishenkilö valittaa kuluttajanvalituslautakunnalle, joka antaa ratkaisusuosituksia kulutustavaroita ja -palveluita koskevissa erimielisyyksissä. Ellei vastapuoli noudata lautakunnan suositusta tai kuluttaja itse ei ole siihen tyytyväinen, asian voi aina saattaa vielä käräjäoikeuden ratkaistavaksi.

Pientalorakentamisen Kehittämiskeskus Ry:n lakimiesneuvonta,
Varatuomari Rauno Peltola
Gsm: 040-512 9842, Puh: 02-733 5378,
Fax: 02-733 5379, Email: rauno.peltola@pp1.inet.fi
Pientalorakentamisen kotisivut:
http://personal.inet.fi/yritys/rauno.peltola
Pientalorakentamisen Kehittämiskeskus Ry:
http://www.prkk.fi