Talopaketin hankinta - Rakenna Oikein 2014

 
  • Kirjoittaja(t): Tuomas Venermo

Talopaketti on monelle pienrakentajalle ja omakotitalon rakennuttajalle oivallinen tapa toteuttaa rakennushanke. Rakennussuunnitteluun käytettävä aika lyhenee, kun lähdetään liikkeelle jo valmiiksi piirretystä talomallista. Talopaketti voidaan hankkia myös rakentavan perheen omien luonnospiirustusten pohjalta, jolloin saadaan hankittua talon runko ja vesikatto helposti ja nopeasti. Talopaketti lyhentää yleensä rakentamisen aikataulua. Pakettitalon runko nousee nopeasti. ja säästää lisäksi omatoimisen rakentajan tarvikehankintatyötä. Talopakettitoimitus hankitaan nykyisin yhä useammin muuttovalmiina

TALOPAKETIN HANKINTA

Talopaketti on monelle pienrakentajalle ja omakotitalon rakennuttajalle oivallinen tapa toteuttaa rakennushanke. Rakennussuunnitteluun käytettävä aika lyhenee, kun lähdetään liikkeelle jo valmiiksi piirretystä talomallista. Talopaketti voidaan hankkia myös rakentavan perheen omien luonnospiirustusten pohjalta, jolloin saadaan hankittua talon runko ja vesikatto helposti ja nopeasti. Talopaketti lyhentää yleensä rakentamisen aikataulua. Pakettitalon runko nousee nopeasti. ja säästää lisäksi omatoimisen rakentajan tarvikehankintatyötä. Talopakettitoimitus hankitaan nykyisin yhä useammin muuttovalmiina

Lukuisista eduista huolimatta talopaketti ei välttämättä kevennä rakentavan perheen työtaakkaa, koska lähes kaikista talopaketeista puuttuu monia- asioita, jotka rakentaja joutuu itse erikseen hankkimaan. Toisaalta sen juuri oikean talopaketin valinta ei ole helppo ratkaisu. Käytettävissä olevien vaihtoehtojen asettaminen edes jonkin asteiseen paremmuusjärjestykseen on sangen vaikeaa. Talopakettien hintojen ja sisältöjen vertailtavuuteen ovat kuluttajaviranomainen ja pientaloteollisuus kiinnittäneet huomiota. Paljon on kuitenkin vielä tehtävää tilanteen selkeyttämiseksi. 

Rakentamisen energiatehokkuutta ohjaava määräys Rak MK D3 2012 velvoittaa energiatehokkuuden huomioimiseen kaikilla suunnittelun osa-alueilla. Talotehtaat ovat panostaneet tuotteidensa energiatehokkuuteen, ja ne ovat yleensä valmiita tarjoamaan myös tavanomaista paremmin eristettyjä vaihtoehtoja. Kannattaa kuitenkin muistaa, että talotehtaan tuotteet muodostavat vain osan talon energiatalouteen vaikuttavasta kokonaisratkaisusta.

Rakennushankkeen toteutusvaihtoehdot

Pientalohanke voidaan toteuttaa monella eri tavalla. Talon rakennuttajana toimii tavallisesti itselleen uutta kotia rakentava perhe. Rakennuttajalle vaivaton tapa on teettää rakennustyöt kokonaisurakkana yhdellä urakoitsijalla. Tietyt talopaketit ovat sisällöltään niin laajoja, että toimitus muistuttaa kokonaisurakkaa. Laaja toimitus sisältää usein kaikki rakennustyöt ja tarvittavat piirustukset, jolloin rakennuttajan tehtäväksi jää maa- ja pohjarakennustyöt ja vastaavan työnjohtajan tehtävien järjestäminen sekä työsuoritusten valvonta. Yleisin tapa pientalon rakentamisessa on kuitenkin edelleen hankkeen pilkkominen moneksi pienemmäksi urakaksi ja työvaiheeksi, jotka rakennuttaja kilpailuttaa ja koordinoi. Rakennuttaja voi teettää työt myös palkatuilla työntekijöillä tai hän voi tehdä haluamansa työt itse hartiapankilla. Pilkottu urakka voidaan toteuttaa joko kokonaan urakoitsijoita käyttäen tai siten, että osa töistä toteutetaan talopaketilla, osa urakoitsijoilla ja loput hoidetaan palkatulla työvoimalla tai hartiapankilla. Moneksi urakaksi pilkotussa hankkeessa yhdeksi osaurakaksi voidaan siis valita talopaketti.

 

Talopaketti sisältää suunnitelmat

Talopakettimuotoiselle hankkeelle on tyypillistä se, että tietyt piirustukset hankitaan talotehtaalta. Talopaketin hankintasopimus eli sitoutuminen paketin toimittajaan ja työn toteuttajaan jo hankkeen alkumetreillä nopeuttaa suunnittelua erityisesti silloin, kun talotehtaan vakiomalli sattuu sopimaan rakentavan perheen makuun sellaisenaan tai pienin muutoksin. Talopaketin voi toki hankkia myös siten, että rakennuttaja hankkii luonnospiirustukset vaikkapa valitsemaltaan arkkitehdiltä ja kilpailuttaa sen jälkeen talotehtaita edullisen tarjouksen toivossa. Jos suunnitelmat ja talopaketti hankitaan eri tahoilta, hanke muistuttaa kovasti osaurakkaa, jossa urakoitsija rakentaa talon rungon rakennuttajan teettämien piirustusten mukaan.

 

Erilaiset talopaketit

Tavallisesti talopakettiin kuuluu rakennuksen rungon ja vesikaton toimittaminen ja asentaminen sekä muutamien muiden tarvike-erien toimittaminen. Talopaketti on helppo tapa hankkia rakennuksen runko, ja talopaketit voidaan jakaa ryhmiin rungon materiaalin ja tuotantotekniikan perusteella. Talon runko voi olla elementtirakenteinen tai paikalla rakennettu. Tyypillisin talopaketti perustuu puuelementtijärjestelmään, jossa talon ulkoseinät tehdään tehtaalla esivalmistetuista puuelementeistä. Talopaketti voi muodostua myös betonielementeistä, jolloin ulkoseinät ja lattiat ja katot voidaan tehdä betonielementeistä.

Paikallarakennettu puutalo voidaan niinikään toteuttaa talopaketilla, joka sisältää määrämittaan valmiiksi katkaistut ja lovetut runkotolpat ja tehdasvalmisteiset kattoristikot. Myös paikalla muuratun harkkotalon rakentajalle löytyy talopakettivaihtoehtoja, joissa sisältönä on usein seinämateriaalien lisäksi välipohjarakenteet, ikkunat, ovet ja kattomateriaalit.

 

Rakennuspaikan vaatimukset

Rakennuksen sijoittamisessa tontille otetaan yleensä huomioon maaperän olosuhteet, maanpinnan kaltevuus, ilmansuunnat, liikennealueet, pihan käyttömahdollisuudet ja ympäröivä rakennuskanta. Rakennuspaikka asettaa talopaketille usein vaatimuksia, jotka liittyvät rakennuksen sokkelikorkeuteen, perustusten vaakasuoruuteen ja raskaiden nostureiden ja elementtirekkojen sijoittelumahdollisuuksiin ahtaalla tontilla. Jos tontti on todella ahdas, eikä nosturikalustolle löydy riittävän läheltä kunnon nostopaikkaa, voi olla parempi, että talo rakennetaan paikalla. Rinnetontti puolestaan vaikuttaa kerrosten sijoitteluun ja rakenteisiin. Jos rinteeseen tulee kellari, se on viisainta tehdä kivirakenteisena esim. harkoista tai  betonista. Tavanomaisen puutalopakettiin kuuluvat rakenteet alkavat tällaisessa talossa vasta kellarin katosta tai sen yläpuolelta 1. kerroksen seinistä. Jos taas rakennetaan loivalle rinnetontille, saattaa maaston kaltevuuden mukaan porrastettu talo olla paras vaihtoehto. Porrastetussa rungossa paras ratkaisu on paikalla pre-cut tekniikalla rakennettu puurunko, tiilirunko, harkkorunko tai ohutsaumatekniikalla muurattu siporex runko. Talopaketin valintaan vaikuttavat luonnollisesti myös rakennuspaikan kaavamääräykset, joissa annetaan määräyksiä mm. julkisivumateriaalista, katon kaltevuuskulmasta ja rakennuksen harjakorkeudesta. Suunnitteluvaiheessa täytyy selvittää kaikki rakennuspaikan vaatimukset ja pyrkiä löytämään ratkaisu, joka parhaiten sopii tontin erityispiirteisiin.

 

Talopaketti sopii hartiapankkirakentajalle

Talopakettia ja täysveristä hartiapankkitoteutusta vertailtaessa voidaan löytää selviä eroja. Eniten eroa löytyy aikataulusta ja oman työn osuudesta. Jos rakennetaan 150 neliöinen talo pelkästään omaa työpanosta  käyttäen, venyy aikataulu 2-3 vuoteen ja tehtyjä työtunteja kertyy noin 4000. Talopaketilla aikataulu saadaan 1,5 - 2 vuoden kieppeille ja omia työtunteja kertyy noin 3000, edellyttäen, että kaikki talopaketin ulkopuolelle jäävät työt tehdään omana työnä. Käytännössä kokonaisvaltaiseen hartiapankkirakentamiseen on vain harvalla mahdollisuus, koska hankemuoto vie tolkuttomasti aikaa. Tavallisessa tapauksessa talopaketti soveltuu erinomaisesti hartiapankkirakentajalle. Hommia työmaalla kyllä riittää yleensä aivan tarpeeksi, vaikka rungon teettäisikin talotehtaalla. Hartiapankkirakentajan työpanos tulee käytettyä tehokkaasti hyväksi esim. perustusten kimpussa ja talopakettitoimituksen jälkeisissä sisä- ja viimeistelytöissä.

 

Talopaketeilla monia etuja

Talopaketti on talotehtaan tarjouksessaan yksilöimä toimituskokonaisuus, joka sisältää tavallisesti ainakin talon rungon ja yleensä myös osan suunnitelmista ja työmaan rakennustöistä. Tilaajan näkökulmasta talopaketti on hankintakokonaisuus, jonka hankkimalla saa helposti yhdellä sopimuksella talon runkotoimituksen piirustuksineen paikalleen asennettuna ennalta tiedossa olevaan hintaan. Talopaketin etuna muihin vaihtoehtoihin verrattuna on se, että tilaaja voi hankkia kerralla kaksi rekka-autollista rakennustarvikkeita sovittuun hintaan tietäen, että niistä saadaan aikaan talon runko. Isojen tavaraerien ostaminen rautakaupasta on ihan yhtä helppoa, mutta mistä tietää, mitä osia omakotitalon runkoon tarvitaan ja miten paljon? Edes karkean arvion antaminen ei ole tässä vaiheessa mahdollista, koska rakennepiirustuksia ei vielä ole olemassa. Entä mistä löytyvät timpurit rungon kasaamiseen?

Suunnittelun käynnistäminen talotehtaan asettamista lähtökohdista esim. jo olemassa olevan talomallin pohjalta helpottaa suunnittelua oleellisesti. Talokirjan mukaisella talopakettiratkaisulla voidaan säästää myös huomattavasti aikaa, kun ei tarvitse aloittaa piirustusten työstämistä alusta asti. Lisäksi on ilman muuta selvää, että tyyppisuunnitelmilla saa tarjouksia nopeasti ja runsaasti. Tämä luonnollisesti luo edellytykset edullisen tarjouksen saamiselle ja hyvän kaupan syntymiselle. Talotehtaan vakiomalleissa on myös se etu, että niihin voi yleensä tutustua luonnollisessa mittakaavassa valmiiksi rakennetuissa taloissa.

Referenssikohteisiin tutustumalla saa runsaasti tuiki tärkeää tietoa siitä, miten ko. tehtaan toimitukset ja asennustyöt ovat aikaisemmin sujuneet. Talopakettien etuna on niiden ennalta aavistettavuus. Rakennuttaja voi selvittää melko helposti, minkä näköinen ja -kokoinen talo saadaan, jos paketti hankitaan, vaikka ei itse olla vielä pantu likoon senttiäkään oman talon suunnittelemiseksi.

 

Yllätyksiä ja epävarmuutta

Talokirja tai edes yksilöity talopakettitarjous ei kerro koko totuutta talopaketeista. Monelle ensimmäistä taloaan rakentavalle suurin yllätys on se, että talopaketin hinta kattaa usein vain 25-35% rakennusprojektin kokonaiskustannuksista.

Talopaketti ei yleensä ole valmis talo, vaan monenmoista työtä on tehtävä ja paljon, ennen kuin projekti on viety loppuun asti. Vain harvat “avaimet käteen” paketit sisältävät talon valmiiksi tehtynä. Puutteellisuus on talopaketin ostajalle merkittävin epävarmuuden aiheuttaja, sillä varsin usein kokematon rakennuttaja tekee talokaupat tietämättä itse asiassa lainkaan, mitä kaikkea paketin lisäksi tarvitaan, jotta talo saadaan valmiiksi.

Talopaketteja myydään ja markkinoidaan lähes poikkeuksetta mielikuvilla kauniista taloista, jotka on valmiiksi rakennettu ja joissa asuu tyytyväinen perhe ja näinhän toki onnistuneen rakennusprojektin jälkeen asian tulee ollakin. Kuluttajaviranomainen on puuttunut moitittavaan markkinointitapaan ja parannusta onkin pikkuhiljaa tapahtumassa.

Tavanomaisen talopaketin ostaja tietää, että kun hankkii talopaketin, ei voi saada valmista taloa, mutta hänelle ei kuitenkaan kerrota, kuinka paljon työtä ja rahaa tarvitaan, jotta talo saadaan vastaamaan rakentajan mielikuvia. Turvallisinta olisi hankkia talo “avaimet käteen” periaatteella, jos se olisi mahdollista. Talopakettien sisältöä ei ole helppoa selvittää varsinkaan, jos alan sanasto ja menettelytavat tuntuvat vierailta. Tästä syystä myös urakointimallin käyttäminen talopakettihankkeessa on häiriöherkkää. Työmaalla syntyy helposti tilanteita, joissa urakkarajojen väliin jää töitä, jotka eivät kuulu mihinkään urakkaan. Tällaisessa tilanteessa rakennuttaja joutuu teettämään puuttuvia palasia kovalla hinnalla lisätyönä. Suurelementtitoimitusten osalta urakointimallia vaikeuttaa myös se, että kun talotehtaan asennusryhmä saa työnsä valmiiksi, seinä- ja yläpohjarakenteet ovat vain osittain tehty ja loput on jätetty rakennuttajan vastuulle. Kun osittain tehdystä työstä pyydetään urakkatarjousta, hinta nousee ja vastuukysymykset mutkistuvat.

 

Toimitussisällön hämärä termistö

Talopaketti voi olla talotehtaan vakiomalliin tai rakennuttajan yksilöllisiin suunnitelmiin perustuva toimituskokonaisuus. Talopaketti sisältää suunnitelmia, tarvikkeita ja ko. tarvikkeiden asennustöitä siinä laajuudessa, missä talotehdas on katsonut parhaaksi pysyttäytyä.

Talotehtaan liikeideana on toimittaa talon runko yhtenä rakennustyön alihankkijana. Päämäärään päästäkseen talotehdas tarjoaa asiakkaille palveluita, joilla runkotoimitus saadaan asiakkaalle helpoksi.

Käytännössä tämä tarkoittaa sitä, että talotehdas pyrkii toiminnassaan myynnin ja tuotannon kannalta kustannustehokkaisiin toimituksiin, jotka ovat selkeitä paketteja. Suunnittelu, toimitus ja asennus pyritään hoitamaan tehokkaasti ja laadukkaasti siten, että jokainen vaihe saadaan tehtyä kerralla valmiiksi ja kerran tehtyjä asioita ei enää tarvitse lähteä korjailemaan. Tavoitteena on muodostaa myös helposti ostettavia kokonaisuuksia, mutta mistään asiakaslähtöisyydestä ei useimpien talotehtaiden yhteydessä voida puhua.

Tavallisesti talotehdas muodostaa talopaketin sisällön omaan tuotantoonsa sopivaksi asiakkaan toivomuksista huolimatta. Toimitussisältöön liittyy paljon mystisiä ja epätäsmällisiä käsitteitä, jotka ovat tavalliselle rakentajalle outoa terminologiaa. Hämmennystä luovat erityisesti esivalmistettujen rakennustarvikkeiden nimitykset. Päätykolmio, kehäristikko, asennusvalmis, vesikattovalmis ja säävalmis ovat talopakettien toimitus- ja asennussisältöä kuvaavia käsitteitä, joilla ensikertaa aiheeseen perehtyvän pää saadaan taatusti sekaisin. Kenties eniten yllätyksiä sattuu elementtirunkoisten vesikattovalmiiden asennussisältöjen kohdalla. Vesikatto on kyllä asennettuna paikoilleen, kun talotahtaan suoritus päättyy, mutta yläpohjan lämmöneristystä ja höyrynsulkumuovia ei ole asennettu. Myöskään vesikaton läpivientejä ja  pellityksiä ei ole tehty. Lisäksi ulkoseinien yläosat elementtien yläpuolella ammottavat avoinna. Seinien yläosat ja räystäslaudoitukset joudutaan näissä tilanteissa tekemään rakennuttajan toimesta.

 

Asennustöiden laajuus

Asennustöiden laajuuden voi yleensä sopia talotehtaan kanssa, mutta käytännössä vaihtoehtoisia asennustyökokonaisuuksia on tarjolla pari-kolme. Yleensä ns. säävalmis tai vesikattovalmis asennus on mielekäs ratkaisu, koska ulkoseinien ja koko talon päälle saadaan sateelta suojaava katto ja parhaassa tapauksessa lämpökin pysyy jo pirtissä. Asennuslaajuuden valinnassa kannattaa tarkastella asiaa kokonaisuutena. Kaikkia mahdollisia asennustöitä ei kannata ostaa talotehtaalta. Työmaalla tarvitaan joka tapauksessa työn suorittajia myös talopakettiasennusten jälkeen. Talopakettiin kuuluvien tarvikkeiden asentaminen omana työnä, itse valitulla urakoitsijalla tai työhön palkatulla työporukalla on usein edullisempaa, kuin lisäasennuspalvelun tilaaminen talotehtaalta. Lisäksi työntekijöiden palkkaaminen tarjoaa verotusedun, koska palkatulla työvoimalla välttyy arvonlisäverolta, jonka talotehdas ja urakoitsija joutuvat lisäämään omaan hintaansa. Edullisen palkkasuhteen edellytyksenä on, että työmaalla työskentelevien työntekijöiden täytyy olla aikaansaavia ammattimiehiä.

 

Talopakettien vertailu

Talopakettien vertaileminen tapahtuu vertailemalla eri talotehtaiden tarjouksia keskenään. Vertailussa mukana olevien vaihtoehtojen tulee perustua samaan suunnitelmaan ja talojen tulee olla likimain yhtä suuria. Vertailun tekee työlääksi se, että eri talotehtaat ilmoittavat talopaketin sisällön eri tavoin ja se, että eri talotehtaiden paketit poikkeavat ihan oikeastikin sisällöltään toisistaan. Pelkän tarjoushinnan vertaileminen ei siis kerro totuutta. Paras tapa ottaa sisällön poikkeavuus huomioon on laskea talopaketista puuttuville tarvikkeille ja asennustöille käypä hinta ja lisätä puutteiden kustannusvaikutus sitten ko. talopaketin hintaan.

Pisimmälle viety kustannusvertailu kertoo hankkeen kokonaiskustannukset kullekin talopakettivaihtoehdolle erikseen. Tarjousten vertailussa tarvitaan talopakettituntemusta, koska tarjoushintojen lisäksi täytyy tietää, mitä tarjous ei sisällä. Lisäksi täytyy tietää tai arvioida kustannukset, jotka syntyvät talopaketin ulkopuolelle jäävistä töistä ja tarvikkeista.

 

Sopimuksen syntyminen

Tarjousvertailun jälkeen kannattaa neuvotella vielä varmuuden vuoksi kahden tai kolmen parhaan ehdokkaan kanssa, ennen kuin tekee päätöksen. Neuvottelujen tuloksena hinta ei välttämättä putoa, mutta joskus saattaa onnistua saamaan esim. saunan paneelit vielä lisättyä pakettiin. Sitova sopimus syntyy, kun ostaja ja myyjä ovat kirjoittaneet hankintasopimuksen. Sopimukseen liitetään alustavat suunnitelmat, joiden mukaan varsinaiset piirustukset laaditaan. Rakentajan kannattaa sopimusvaiheessa olla tarkkana ja tutkia sopimusvaiheen suunnitelmat vielä kertaalleen, ennen kuin kirjoittaa nimen paperiin. Kun rakennuslupapiirustukset ja muut talopakettiin kuuluvat piirustukset sitten aikanaan valmistuvat, ne pitää tarkistaa ja huomio kiinnittää siihen, että piirustukset ovat sopimuksen mukaiset. Talopaketin hankintasopimuksessa sovitaan paketin toimitusaika. Toimitus kannattaa sopia riittävän kauas tulevaisuuteen, koska muuten perustusten tekemisessä tulee kauhea kiire, ja jos toimitusta joudutaan siirtämään eteenpäin, saattaa talotehdas esittää lykkäyksestä lisälaskun.

Talopakettikaupassa noudatetaan Rakennustuoteteollisuuden laatimia yleisiä sopimusehtoja.

Talopakettien ja -elementtien kuluttajakauppaa sekä asennusta koskevia yleisiä sopimusehtoja noudatetaan kaikissa talokaupoissa, jollei erikseen kirjallisesti toisin sovita. Pakottavana noudatetaan aina kuluttajan eduksi kuluttajansuojalakia, jota ei sopimuksilla voi heikentää. RTT:n sopimusehdoissa on muutamia huomion arvoisia kohtia, joista mainittakoon seuraavat.

3.1 Myyjän kirjallinen tarjous on sitovana voimassa yhden kuukauden sen päiväyksestä.
3.2 Tarjousasiakirjoissa mainitut mitta- ja painotiedot ovat likimääräisiä.
5.4 Myyjällä on oikeus yksipuolisesti nostaa hintaa, jos myyjän suoritusta on lykätty ostajasta johtuvasta syystä ja hinnankorotus johtuu myyjälle tämän vuoksi aiheutuvasta kustannusten noususta.
11.3 Jos myyjän suoritus viivästyy, ostajalla on aina oikeus vakiokorvaukseen paitsi, jos viivästys johtuu kohdassa
11.7 tarkoitetusta ylivoimaisesta esteestä. Vakiokorvauksen määrä on ensimmäisen viivästyskuukauden kultakin alkavalta viivästysviikolta 0,5%  viivästynyttä suoritusta vastaavasta osasta hintaa ja tämän jälkeen kultakin alkavalta viikolta 1% vastaavasta osasta hintaa.
17.1 Jos ostaja ennen tavaran luovutusta tai asennus- ja muun työsuorituksen loppuun suorittamista peruuttaa tilauksen, myyjällä on oikeus kuluttajasuojalain mukaan määräytyvään vahingonkorvaukseen.

Jollei vahingon määrästä erikseen muuta näytetä, korvaus on määrältään käsirahan suuruinen eli 3% kauppahinnasta (vakiokorvaus). Jos peruutus koskee pelkästään asennusta ja mahdollista toimitukseen liittyvää muuta työsuoritusta, vakiokorvauksen määrä lasketaan kuitenkin peruutetun asennus- ja muun työn hinnasta. Myyjällä on oikeus saada maksu jo tehdystä työstä. Vakiokorvauksen määrästä voidaan poiketa, jos jompi kumpi osapuoli erikseen näyttää, että peruuttamisesta aiheutunut todellinen vahinko eroaa siitä oleellisesti.

Käytännössä ennakkomaksua ei aina käytetä, koska sen vaatiminen ostajalta edellyttää myyjältä vakuuksia, joilla turvataan ostajan ennakkomaksu esim. myyjän konkurssin varalta. Tavallisesti ostaja joutuu maksamaan ensimmäisen maksuerän vasta kun on jo saanut jotain vastinetta rahoilleen. Usein ensimmäinen lasku kolahtaa postilaatikkoon, kun rakennuslupapiirustukset on tehty.

Rakenna Oikein 2014, Tuomas Venermo 
 
 

Rakennushankkeen toteutusvaihtoehdot

Pientalohanke voidaan toteuttaa monella eri tavalla. Talon rakennuttajana toimii tavallisesti itselleen uutta kotia rakentava perhe. Rakennuttajalle vaivaton tapa on teettää rakennustyöt kokonaisurakkana yhdellä urakoitsijalla. Tietyt talopaketit ovat sisällöltään niin laajoja, että toimitus muistuttaa kokonaisurakkaa. Laaja toimitus sisältää usein kaikki rakennustyöt ja tarvittavat piirustukset, jolloin rakennuttajan tehtäväksi jää maa- ja pohjarakennustyöt ja vastaavan työnjohtajan tehtävien järjestäminen sekä työsuoritusten valvonta. Yleisin tapa pientalon rakentamisessa on kuitenkin edelleen hankkeen pilkkominen moneksi pienemmäksi urakaksi ja työvaiheeksi, jotka rakennuttaja kilpailuttaa ja koordinoi. Rakennuttaja voi teettää työt myös palkatuilla työntekijöillä tai hän voi tehdä haluamansa työt itse hartiapankilla. Pilkottu urakka voidaan toteuttaa joko kokonaan urakoitsijoita käyttäen tai siten, että osa töistä toteutetaan talopaketilla, osa urakoitsijoilla ja loput hoidetaan palkatulla työvoimalla tai hartiapankilla. Moneksi urakaksi pilkotussa hankkeessa yhdeksi osaurakaksi voidaan siis valita talopaketti.

 

Talopaketti sisältää suunnitelmat

Talopakettimuotoiselle hankkeelle on tyypillistä se, että tietyt piirustukset hankitaan talotehtaalta. Talopaketin hankintasopimus eli sitoutuminen paketin toimittajaan ja työn toteuttajaan jo hankkeen alkumetreillä nopeuttaa suunnittelua erityisesti silloin, kun talotehtaan vakiomalli sattuu sopimaan rakentavan perheen makuun sellaisenaan tai pienin muutoksin. Talopaketin voi toki hankkia myös siten, että rakennuttaja hankkii luonnospiirustukset vaikkapa valitsemaltaan arkkitehdiltä ja kilpailuttaa sen jälkeen talotehtaita edullisen tarjouksen toivossa. Jos suunnitelmat ja talopaketti hankitaan eri tahoilta, hanke muistuttaa kovasti osaurakkaa, jossa urakoitsija rakentaa talon rungon rakennuttajan teettämien piirustusten mukaan.

 

Erilaiset talopaketit

Tavallisesti talopakettiin kuuluu rakennuksen rungon ja vesikaton toimittaminen ja asentaminen sekä muutamien muiden tarvike-erien toimittaminen. Talopaketti on helppo tapa hankkia rakennuksen runko, ja talopaketit voidaan jakaa ryhmiin rungon materiaalin ja tuotantotekniikan perusteella. Talon runko voi olla elementtirakenteinen tai paikalla rakennettu. Tyypillisin talopaketti perustuu puuelementtijärjestelmään, jossa talon ulkoseinät tehdään tehtaalla esivalmistetuista puuelementeistä. Talopaketti voi muodostua myös betonielementeistä, jolloin ulkoseinät ja lattiat ja katot voidaan tehdä betonielementeistä.

Paikallarakennettu puutalo voidaan niinikään toteuttaa talopaketilla, joka sisältää määrämittaan valmiiksi katkaistut ja lovetut runkotolpat ja tehdasvalmisteiset kattoristikot. Myös paikalla muuratun harkkotalon rakentajalle löytyy talopakettivaihtoehtoja, joissa sisältönä on usein seinämateriaalien lisäksi välipohjarakenteet, ikkunat, ovet ja kattomateriaalit.

 

Talopakettien vertailu

Talopakettien vertaileminen tapahtuu vertailemalla eri talotehtaiden tarjouksia keskenään. Vertailussa mukana olevien vaihtoehtojen tulee perustua samaan suunnitelmaan ja talojen tulee olla likimain yhtä suuria. Vertailun tekee työlääksi se, että eri talotehtaat ilmoittavat talopaketin sisällön eri tavoin ja se, että eri talotehtaiden paketit poikkeavat ihan oikeastikin sisällöltään toisistaan. Pelkän tarjoushinnan vertaileminen ei siis kerro totuutta. Paras tapa ottaa sisällön poikkeavuus huomioon on laskea talopaketista puuttuville tarvikkeille ja asennustöille käypä hinta ja lisätä puutteiden kustannusvaikutus sitten ko. talopaketin hintaan.

Pisimmälle viety kustannusvertailu kertoo hankkeen kokonaiskustannukset kullekin talopakettivaihtoehdolle erikseen. Tarjousten vertailussa tarvitaan talopakettituntemusta, koska tarjoushintojen lisäksi täytyy tietää, mitä tarjous ei sisällä. Lisäksi täytyy tietää tai arvioida kustannukset, jotka syntyvät talopaketin ulkopuolelle jäävistä töistä ja tarvikkeista.

 

Sopimuksen syntyminen

Tarjousvertailun jälkeen kannattaa neuvotella vielä varmuuden vuoksi kahden tai kolmen parhaan ehdokkaan kanssa, ennen kuin tekee päätöksen. Neuvottelujen tuloksena hinta ei välttämättä putoa, mutta joskus saattaa onnistua saamaan esim. saunan paneelit vielä lisättyä pakettiin. Sitova sopimus syntyy, kun ostaja ja myyjä ovat kirjoittaneet hankintasopimuksen. Sopimukseen liitetään alustavat suunnitelmat, joiden mukaan varsinaiset piirustukset laaditaan. Rakentajan kannattaa sopimusvaiheessa olla tarkkana ja tutkia sopimusvaiheen suunnitelmat vielä kertaalleen, ennen kuin kirjoittaa nimen paperiin. Kun rakennuslupapiirustukset ja muut talopakettiin kuuluvat piirustukset sitten aikanaan valmistuvat, ne pitää tarkistaa ja huomio kiinnittää siihen, että piirustukset ovat sopimuksen mukaiset. Talopaketin hankintasopimuksessa sovitaan paketin toimitusaika. Toimitus kannattaa sopia riittävän kauas tulevaisuuteen, koska muuten perustusten tekemisessä tulee kauhea kiire, ja jos toimitusta joudutaan siirtämään eteenpäin, saattaa talotehdas esittää lykkäyksestä lisälaskun.

Talopakettikaupassa noudatetaan Rakennustuoteteollisuuden laatimia yleisiä sopimusehtoja.

Talopakettien ja -elementtien kuluttajakauppaa sekä asennusta koskevia yleisiä sopimusehtoja noudatetaan kaikissa talokaupoissa, jollei erikseen kirjallisesti toisin sovita. Pakottavana noudatetaan aina kuluttajan eduksi kuluttajansuojalakia, jota ei sopimuksilla voi heikentää. RTT:n sopimusehdoissa on muutamia huomion arvoisia kohtia, joista mainittakoon seuraavat.

3.1 Myyjän kirjallinen tarjous on sitovana voimassa yhden kuukauden sen päiväyksestä.
3.2 Tarjousasiakirjoissa mainitut mitta- ja painotiedot ovat likimääräisiä.
5.4 Myyjällä on oikeus yksipuolisesti nostaa hintaa, jos myyjän suoritusta on lykätty ostajasta johtuvasta syystä ja hinnankorotus johtuu myyjälle tämän vuoksi aiheutuvasta kustannusten noususta.
11.3 Jos myyjän suoritus viivästyy, ostajalla on aina oikeus vakiokorvaukseen paitsi, jos viivästys johtuu kohdassa
11.7 tarkoitetusta ylivoimaisesta esteestä. Vakiokorvauksen määrä on ensimmäisen viivästyskuukauden kultakin alkavalta viivästysviikolta 0,5%  viivästynyttä suoritusta vastaavasta osasta hintaa ja tämän jälkeen kultakin alkavalta viikolta 1% vastaavasta osasta hintaa.
17.1 Jos ostaja ennen tavaran luovutusta tai asennus- ja muun työsuorituksen loppuun suorittamista peruuttaa tilauksen, myyjällä on oikeus kuluttajasuojalain mukaan määräytyvään vahingonkorvaukseen.

Jollei vahingon määrästä erikseen muuta näytetä, korvaus on määrältään käsirahan suuruinen eli 3% kauppahinnasta (vakiokorvaus). Jos peruutus koskee pelkästään asennusta ja mahdollista toimitukseen liittyvää muuta työsuoritusta, vakiokorvauksen määrä lasketaan kuitenkin peruutetun asennus- ja muun työn hinnasta. Myyjällä on oikeus saada maksu jo tehdystä työstä. Vakiokorvauksen määrästä voidaan poiketa, jos jompi kumpi osapuoli erikseen näyttää, että peruuttamisesta aiheutunut todellinen vahinko eroaa siitä oleellisesti.

Käytännössä ennakkomaksua ei aina käytetä, koska sen vaatiminen ostajalta edellyttää myyjältä vakuuksia, joilla turvataan ostajan ennakkomaksu esim. myyjän konkurssin varalta. Tavallisesti ostaja joutuu maksamaan ensimmäisen maksuerän vasta kun on jo saanut jotain vastinetta rahoilleen. Usein ensimmäinen lasku kolahtaa postilaatikkoon, kun rakennuslupapiirustukset on tehty.

Rakenna Oikein 2014, Tuomas Venermo 
 
 

 

 

Uutiskirje

Tilaa kerran kuukaudessa ilmestyvä Rakenna Oikein, Korjaa Oikein uutiskirje

Tilaa tästä