Unelmaremppa

 
  • Kirjoittaja(t): Matti Kulovesi, sis.arkk. SIO

Asuntokauppa käy vilkkaana ja yhä useampi toteuttaa unelmansa omasta kodista. Harvoin kuitenkaan uusi koti on suoraan muuttovalmis. Huonejako on sopimaton, keittiö väärässä paikassa, kylpyhuone kammottava, tai ainakin pintamateriaalit huonossa kunnossa ja seinät väärän väriset. - Tarvitaan remontti.

Lehtien värikuvat esittelevät toteutuneita unelmia, linjakkaita harmonisia sisustuksia, jotka tuore asunnonomistaja ottaa mielessään tavoitteekseen. Kuitenkin jokainen remontin joskus läpikäynyt muistaa, vaikka ehkä haluaisikin mieluummin unohtaa, että ennen kuin "syyskodissa tuoksuvat omenat" ja "hento roosa ja jykevä puu värittävät valkoista keittiötä", on edessä prosessi. Tämän prosessin läpikäynti sisältää vaihtelevan määrän huolta, epätoivoa, uupumusta - jopa silkkaa tuskaa...

Laatu, aikataulu ja budjetti

Leimaa antava piirre yksityiskotien remontoinnissa on urakkamuodon monimuotoisuus ja epämääräisyys. Tavallisin lienee jonkinlainen itsetekemisen, talkootyön ja ulkopuolelta tilattavan välimuoto. Tällöin on jo lähtökohtaisesti todennäköistä, että eri työvaiheiden jaksottamisessa ja yhteen nivomisessa tulee ongelmia. Nämä heijastuvat sitten kokonaisaikatauluun ja saavutettavaan laatutasoon. Liian usein lopputuloksena on ylittynyt budjetti, alittunut laatutaso ja venähtänyt aikataulu.

Seuraavassa yritetään tarkastella miten julkisessa rakentamisessa vallitsevia käytäntöjä voitaisiin soveltaa myös yksityiseen remontointiin.

Suunnittelu

Vaikka sanonta "hyvin suunniteltu on puoliksi tehty" ei ehkä ole aivan tuore, saattaa se kuitenkin sisältää ratkaisun remontoinnin ongelmiin.

Suunnittelutyöllä on kaksi pääasiallista tavoitetta. Ensimmäinen on tietenkin lopputulos; asukasta ja hänen tarpeitaan palveleva toimiva koti, juuri se mitä ihailemme ja tavoittelemme lehtien sivuilta. Toinen on suunnittelun varsinaista rakennustyötä ohjaava vaikutus. Suunnittelutyön myötä tulostuvien asiakirjojen tulee olla sellaisia, että niiden avulla niin tarjouspyynnöt kuin itse työkin voidaan määrittää mahdollisimman yksiselitteisiksi.

Suunnittelu alkaa asukkaan tarpeiden määrittelyllä. Laaditaan luonnos, jossa käytössä oleva tila on muokattu toiminnallisesti tehokkaaksi. Haasteita on esimerkiksi ja erityisesti silloin, kun suunnittelukohteena on asunto vanhassa, viime vuosisadan alkupuolella rakennetussa kerrostalossa. Nelihenkisen perheen sovittaminen kaksioon, olkoonkin että pinta-alaa on 150 neliötä, vaatii luovaa otetta ja ennakkoluulottomuutta. Kokeneen suunnittelijan ammattitaidon avulla on paremmat mahdollisuudet saada huonetiloista todella asuttavia ja teknisiltä ratkaisuiltaan toimivia.

Pintamateriaalit valitaan paitsi esteettisten, myös käyttö- ja kunnossapito-ominaisuuksien perusteella. Pintakäsittelyt tulee määritellä rakennusselostukseen tai työohjeeseen yksiselitteisesti. Julkisessa rakentamisessa käytetään esimerkiksi pintarakenteiden määrittelyssä ja arvioinnissa rakennustöiden yleiset laatuvaatimukset- ohjeistoa (SisäRyl 2000, Rakennustietosäätiö). Tällöin lopputulosta ja sen laatua voidaan arvioida puolueettomasti ja riidattomasti. Asiaan perehtymätön ei välttämättä tule ajatelleeksi, että esimerkiksi valmista seinäpintaa arvioitaessa pintavärin lisäksi oleellista on myös se mikä on pinnan alla eli pohjatyöt.

Kiinteiden kalusteiden (kaappien, komeroiden jne.) hankinta ja asennus kuuluu sekin usein kokonaisvaltaiseen remontointiin. Suunnitteluvaiheessa niiden määrän, sijoituksen ja ulkonäön lisäksi määritellään myös laatutaso ja rakenteet. Tämä mahdollistaa aidosti vertailukelpoisten tarjousten saamisen eri valmistajilta.

Suunnitteluasiakirjojen perusteella on mahdollista laatia tarkka ja eritelty kustannusennuste, jota tulee seurata rakentamisen edistyessä.

Suunnittelutyön tuloksena syntyvät asiakirjat käsittävät esim.:

Pohjapiirustuksen, josta tulee ilmetä myös:

  • purettavat seinät
  • uudet seinät ja niiden rakennetyypit (tarvitaanko vesieristys, poikkeavia äänieristävyysominaisuuksia jne.)
  • Lattiamateriaalit ja niiden rajautuminen (tarvittaessa oma lattiamateriaalipiirustus)
  • kiinteiden kalusteiden ja varusteiden sijoitus

Ovikaaviot

  • uusien ovien määrä, koko, tyyppi ja varustelu (vetimet, saranat ym. heloitus)

Kiintokalusteluettelon ja -kaaviot

  • Kalusteiden tyyppi, lukumäärä ja spesifikaatiot

Rakennusselostuksen tai työohjeen

  • Käytettävien materiaalien määrittely
  • Käytettävien työmenetelmien määrittely
  • Rakennetyyppien määrittely

Valaistussuunnitelman

  • Valaisimien tyypit ja sijoitus, laaditaan tarvittaessa yhteistyössä sähkösuunnittelijan kanssa. Sähkösuunnittelija laatii tarvittaessa myös johdotus-, kaapelointi- ym. suunnitelmat.

Aikataulu

Aikataulun tärkein ominaisuus on sen riittävä väljyys. Liian tiukoilla aikatauluilla on taipumusta ilmetä loppuvaiheessa nousseina kustannuksina ja heikentyneenä laatuna. Mikäli kohde vaatii viranomaisilta rakennus- tai toimenpidelupaa, tulee jo sen käsittelyyn varata useita viikkoja (keskimääräiseksi käsittelyajaksi ilmoitetaan esimerkiksi Helsingissä 2 kuukautta). Myös eri rakennusmateriaalit vaativat omat kuivumis- ja kiinnittymisaikansa. Aikataulu laaditaan yleensä jana-aikatauluksi, jossa eri työvaiheet on jaksotettu ja esitetty omilla viivoillaan. Tämä aikataulu liitetään kaikkiin urakkasopimuksiin ja näin varmistetaan eri osapuolien sitoutuminen siihen .

Rakentamisen luvanvaraisuus ja luvat

Vuonna 2000 voimaan tullut uusi maankäyttö- ja rakennuslaki tiukensi olennaisesti myös yksityistä korjausrakentamista. Taustalla oli julkisuudessakin runsaasti esillä olleet kosteus- ja homeongelmat. Yksittäistä rakentajaa välittömimmin koskevat määräykset märkätilojen rakentamisesta. Märkätiloilla käsitetään huonetiloja, joiden lattiapinta joutuu vedelle alttiiksi ja joiden seinäpinnoille voi roiskua tai tiivistyä vettä (ts. lähinnä kylpy- ja suihkuhuoneet). Rakennuslupa tarvitaan, mikäli näitä tiloja laajennetaan tai niissä tehdään rakenteiden sisällä muutoksia (vesipisteiden muutokset, lattiakaivon siirrot yms.). Tällöin rakennuslupahakemukseen liittyvien normaalien asiakirjojen lisäksi (joilla kontrolloidaan ensisijaisesti vesieristysten ja ilmanvaihdon asianmukaisuus) vaaditaan lisäksi hyväksytyn suunnittelijan laatima käyttövesi- ja viemäröintisuunnitelma.

Muita rakennus- tai toimenpideluvan vaativia rakennustöitä ovat nykyisin myös huoneistojen yhdistäminen, huoneiston käyttötarkoituksen muuttaminen. Niin ikään julkisivumuutokset sekä olennaiset muutokset rakenteissa, kuten kantavien rakenteiden muuttaminen, vaativat rakennusluvan. Rakennuslupa ja toimenpidelupa haetaan rakennusvalvontavirastosta ja ne eroavat toisistaan lähinnä käsittelyprosessin osalta.

Lisäksi tulee ottaa huomioon, että luvan muodollinen hakija on taloyhtiö, joten remontoija tarvitsee sitä varten hyväksynnän ja valtakirjan esimerkiksi isännöitsijältä tai taloyhtiön hallitukselta. Aikataulullisesti on syytä varautua jopa kahdeksan viikon käsittelyaikaan.

Rakennus- tai toimenpidelupahakemukseen liitettävät suunnitelma- asiakirjat:

Asemapiirros
Julkisivupiirustus (jos muutoksia julkisivussa
Pohjapiirustus josta ilmenee myös:

  • purettavat seinät
  • uudet seinät ja niiden rakennetyypit (tarvitaanko vesieristys, poikkeavia äänieristävyys ominaisuuksia jne.)
  • kiinteiden kalusteiden ja varusteiden sijoitus

Riittävä määrä leikkauspiirustuksia
Kvv-suunnitelma

  • Viemäröinti
  • Vesiputktet

 

Valtakirja taloyhtiöltä

Urakkapyynnöt ja urakointi

Kuten edellä mainittiin, ehkä suurin yksittäinen syy asuntojen remonttiongelmiin on pohjimmiltaan urakkamuodon monimuotoisuus; tiukka budjetti houkuttaa tekemään hartiapankilla mahdollisimman suuren osan töistä. Tietyt työt on kuitenkin enemmän tai vähemmän pakko tilata ulkopuoliselta. Tarkat suunnitelmat työohjeineen mahdollistavat tällöin tilattavien työsuoritusten kilpailuttamisen ja laadun puolueettoman arvioimisen mahdollisissa kiistatilanteissa. Yleensä putki- ja sähkötyöt kannattaa tilata kokonaisurakkaan kuuluvina varsinaiselta rakennusurakoitsijalta. Erikseen tilattaessa urakat ovat tarjousvaiheessa euromääräisesti edullisempia, mutta pilkotut urakat vaikeuttavat yleensä aikataulun hallintaa ja hämärtävät rakentamisen kokonaisvastuita.

Kaikki tarjouspyynnöt ja varsinkin urakkasopimukset tulee tehdä kirjallisina. Rakennustietosäätiöllä on tarvetta varten laadittu pienurakan sopimuskaavake. Se on tosin jopa liiankin seikkaperäinen (sisältää 8 sivua), mutta tiedossa olevista kuitenkin käyttökelpoisin.

Kuten edellä mainittiin, urakkasopimuksiin ja tarjouspyyntöihin liitetään myös aina sitova kokonaisaikataulu sanktioineen. Näin varmistetaan eri työvaiheiden nivoutuminen toisiinsa ja pahimmassa tapauksessa voidaan määritellä kustannusvastuut töiden viivästyessä.

Käyttäisinkö sisustussuunnittelijaa?

Jokainen on oman kotinsa paras asiantuntija. Asukas itse tietää parhaiten viihtyykö hän parhaiten "skandinaavisen pelkistetyssä" kodissa vai tarvitseeko hän ympärilleen voimakaskuosisen kukkatapetin. Jos olet epävarma, ammattisuunnittelija toki ohjaa ja neuvoo sinua. Asuntokorjauksissa kuitenkin merkittävin apu suunnittelijasta on ymmärtääkseni toiminnallisten ratkaisujen laadinnassa sekä ennen kaikkea siinä, että hän voi luotsata sinut ohi remontoinnin pahimpien karikoiden. Suunnittelijan käyttämisestä aiheutuu ilman muuta kustannuksia. Jonkinlainen nyrkkisääntö on, että suunnittelun osuus on 10 % kokonaiskustannuksista. Tällä panostuksella toisaalta voidaan välttyä huomattavasti suuremmista yllätyksistä rakennuskustannuksista. Ja lisäksi saa hallitun prosessin mukanaan tuoman rauhan ja varmuuden. Remontoijan muistilista:
 

  • Laadi tai laadituta kunnollinen suunnitelma. älä unohda työohjetta, sillä määrittelet hankkeesi laatuperusteet
  • Varmistu rakennustöiden luvanvaraisuudesta. Kylpyhuone- ym. märkätilakorjaukset vaativat yleensä rakennusluvan. Jos olet epävarma, varmista asia ennakkoon rakennusvalvontaviranomaisilta.
  • Laadi realistinen ja riittävän väljä aikataulu. Varmista jo tarjousvaiheessa, että urakoitsijat ja tavarantoimittajat sitoutuvat siihen.
  • Kunnollisen suunnittelun avulla pystyt laatimaan kustannusennusteen. Seuraa budjetin toteutumista. Varaudu myös yllättäviin kuluihin. Tavallisesti kustannusennusteeseen lisätään 10% lisä- ja muutostyövaraus.
  • Tee kaikki sopimukset ja tilaukset kirjallisina ja liitä niihin sitova aikataulu.

Pintamateriaalit valitaan paitsi esteettisten, myös käyttö- ja kunnossapito-ominaisuuksien perusteella. Pintakäsittelyt tulee määritellä rakennusselostukseen tai työohjeeseen yksiselitteisesti. Julkisessa rakentamisessa käytetään esimerkiksi pintarakenteiden määrittelyssä ja arvioinnissa rakennustöiden yleiset laatuvaatimukset- ohjeistoa (SisäRyl 2000, Rakennustietosäätiö). Tällöin lopputulosta ja sen laatua voidaan arvioida puolueettomasti ja riidattomasti. Asiaan perehtymätön ei välttämättä tule ajatelleeksi, että esimerkiksi valmista seinäpintaa arvioitaessa pintavärin lisäksi oleellista on myös se mikä on pinnan alla eli pohjatyöt.

Kiinteiden kalusteiden (kaappien, komeroiden jne.) hankinta ja asennus kuuluu sekin usein kokonaisvaltaiseen remontointiin. Suunnitteluvaiheessa niiden määrän, sijoituksen ja ulkonäön lisäksi määritellään myös laatutaso ja rakenteet. Tämä mahdollistaa aidosti vertailukelpoisten tarjousten saamisen eri valmistajilta.

Suunnitteluasiakirjojen perusteella on mahdollista laatia tarkka ja eritelty kustannusennuste, jota tulee seurata rakentamisen edistyessä.

Suunnittelutyön tuloksena syntyvät asiakirjat käsittävät esim.:

Pohjapiirustuksen, josta tulee ilmetä myös:

  • purettavat seinät
  • uudet seinät ja niiden rakennetyypit (tarvitaanko vesieristys, poikkeavia äänieristävyysominaisuuksia jne.)
  • Lattiamateriaalit ja niiden rajautuminen (tarvittaessa oma lattiamateriaalipiirustus)
  • kiinteiden kalusteiden ja varusteiden sijoitus

Ovikaaviot

  • uusien ovien määrä, koko, tyyppi ja varustelu (vetimet, saranat ym. heloitus)

Kiintokalusteluettelon ja -kaaviot

  • Kalusteiden tyyppi, lukumäärä ja spesifikaatiot

Rakennusselostuksen tai työohjeen

  • Käytettävien materiaalien määrittely
  • Käytettävien työmenetelmien määrittely
  • Rakennetyyppien määrittely

Valaistussuunnitelman

  • Valaisimien tyypit ja sijoitus, laaditaan tarvittaessa yhteistyössä sähkösuunnittelijan kanssa. Sähkösuunnittelija laatii tarvittaessa myös johdotus-, kaapelointi- ym. suunnitelmat.

Aikataulu

Aikataulun tärkein ominaisuus on sen riittävä väljyys. Liian tiukoilla aikatauluilla on taipumusta ilmetä loppuvaiheessa nousseina kustannuksina ja heikentyneenä laatuna. Mikäli kohde vaatii viranomaisilta rakennus- tai toimenpidelupaa, tulee jo sen käsittelyyn varata useita viikkoja (keskimääräiseksi käsittelyajaksi ilmoitetaan esimerkiksi Helsingissä 2 kuukautta). Myös eri rakennusmateriaalit vaativat omat kuivumis- ja kiinnittymisaikansa. Aikataulu laaditaan yleensä jana-aikatauluksi, jossa eri työvaiheet on jaksotettu ja esitetty omilla viivoillaan. Tämä aikataulu liitetään kaikkiin urakkasopimuksiin ja näin varmistetaan eri osapuolien sitoutuminen siihen .