Tarkkana tontin valinnassa

 

TEKSTI ANNE KORKALA | KUVAT PIXABAY

Talohaaveita kypsytellessä on hyvä ymmärtää, että rakentaminen lähtee sopivan tontin valinnasta. Helpoin tapa hankkia tontti on pistäytyä kunnanvirastossa selvittämässä kaavoitettujen tonttien sijainti, luovutusehdot ja kaavamääräykset. Se, millaisia tontteja on tarjolla, vaihtelee eri puolilla maata.

Oman kodin rakennusprojektin myötä moni tutustuu ensimmäistä kertaa rakentamiseen tai rakennuttamiseen. Tie unelmasta valmiiksi kodiksi on iso kokonaisuus, johon sisältyy suunnittelua, päätöksentekoa, sopimustekniikkaa ja valvontaa.

Asemakaava määrittelee raamit rakentamiselle. Muita tärkeitä seikkoja tonttia hakiessa ovat sijainti, hinta, rakennusoikeus ja maaperän laatu. Harva ensirakentaja osaa miettiä tonttien ominaisuuksia ja vaatimuksia sekä omia tarpeita tarpeeksi.

– Rakentajalla tulisi olla enemmän tonttitietoutta jo tontin hakuvaiheessa, jotta omat unelmat ja sopiva tontti kohtaisivat helpommin. Mielestäni vastuu kuuluu myös tontteja myyville kiinteistönvälittäjille, joiden tehtävä on tehdä tonttikauppa ostajalle helpommaksi avaamalla kaavamääräyksiä ja muita ominaisuuksia, Juhani Sillanaukee Kiinteistömaailma Tampere Klingendahlista sanoo.

Tontteja välittävät kaupunki, yksityiset maanomistajat ja kiinteistönvälittäjät. Kunnat ja kaupungit pyrkivät hankkimaan kaavoitettavat maat omistukseensa, ja joko vuokraamaan tai myymään tontteja rakentajille. Kunnan tontit ovat tavallisesti ostohinnaltaan edullisempia eikä vuokratonttia hankkiessa tarvita rahaa.

Joidenkin kaupunkien ongelmana on hallinnollisen alueen pienuus, mikä pakottaa laajentumisen sijaan tiivistämään rakentamista. Oulussa tilanne on päinvastoin. Kaupungin omistuksessa on paljon maata, mikä helpottaa laajojenkin alueiden kaavoittamista.

– Uudisrakentaminen vaatii kunnallistekniikan investoinnit, lohkotulle tontille pääsee rakentamaan heti. Tilanne voi olla jopa niin hyvä, ettei tontille tarvitse rakentaa edes tien pätkää, Sillanaukee kertoo.

Kauempana keskustasta väljempää

Omakotitonttien koko on Tampereella tuhannen neliön kumpaakin puolta. Myytävät tontit ovat pääosin yksityisten lohkomia. Ongelma on hinta. Tampereen tonttihinnat karkasivat jokunen vuosi niin korkeiksi, ettei tavallisen rakentajan varat riittäneet.

– Tontteja on nyt pitkästä aikaa hyvin tarjolla. Hinnat vaihtelevat 150 000–300 000 eurossa. Yksityisen myymä 100 000–120 000 euron tontti käy vielä kaupaksi. 150 000–180 000 euron tontit eivät mene kaupaksi.

Tällä hetkellä lapsiperheet suosivat Tampereella Vuoresta, missä on tarjolla sekä vuokratontteja että kiinteällä hinnalla myytäviä tontteja. Uusia kaava-alueita on tulossa Tampereen ja Kangasalan rajalle sekä Pirkkalan ja Sääksjärven rajalle. Lähivaikutusalueista Mouhijärvellä ja Akaassa on paljon tontteja tarjolla.

Jos toiveet talon koon, ulkomuodon ja värin suhteen on määritelty kovin tarkasti, rakennuslupa unelmien talolle heltiää helpoimmin haja-asutusalueelta. Oulussa tonttien keskikoko on 800 neliötä ja kasvaa kauemmaksi keskustasta mennessä.

– Väljempään asumiseen ja isompiin pihoihin on hyvä mahdollisuus hieman kauempana kuntakeskuksesta, tontti-insinööri Veikko Lehtinen Oulun kaupungilta kertoo.

Talon koko ja sijainti vaikuttaa myös jälleenmyyntiin. Pirkanmaalla rakennettiin välillä vähän liian kalliita ja isoja taloja.

– Talosta ei välttämättä saa rakennuskustannusten ja tontin oston kautta omiaan pois, jos joutuu muuttamaan vaikka työn perässä muualle, Sillanaukee toteaa.

Rakennusoikeus ja kerrosluku

Ennen ostopäätöstä on varmistettava, mitä tontille saa rakentaa. Rakennusoikeus ilmoitetaan neliöinä tai tontin tehokkuuslukuna, joka tarkoittaa suurinta sallittua kerrosalaa tontilla. Omakotialueilla tehokkuus on usein 0.2–0.4 eli tehokkuudella e0.2 saa 1000 neliön tontille rakentaa 200 neliön talon. Asemakaavassa määrätään myös kerrosluku, jolla on myös kaupunkikuvallinen merkitys.

– Jos alue on tiivis ja tontti pieni, kerrosluku on todennäköisimmin kaksi. Isommille tonteille voi rakentaa yksikerroksisen, jotka Oulun alueella ovatkin nyt kysytympiä kuin kaksikerroksiset talot, joihin asemakaava paikoitellen kuitenkin pakottaa, Veikko Lehtinen kertoo.

Kerroslukuun, kokonaisalaan ja tilavuuteen liittyvä numerotieto voi olla monelle ensimmäistä tonttia ostavalle vaikeaselkoista. Virkamiehen kapulakielestä ja lyhenteistä pyritäänkin eroon.

– Asiasta on puhuttu paljon, ja otamme viestin vakavasti. Yritämme saada asiat kerrottua niin selkeästi, että ensikertaakin asioita hoitava rakentaja ne ymmärtää, Veikko Lehtinen sanoo.

Talo siis suunnitellaan hyvän suunnittelijan avulla tontin mukaan, eikä tonttia muokata talolle sopivaksi.

– Kun tonttia ollaan ostamassa tai se on jo hankittu, katsomme yhdessä täällä rakennusvirastossa, mitä tontille saa rakentaa. Sen jälkeen hankkeeseen otetaan mukaan pääsuunnittelija. Kun luonnokset ovat valmiina, rakentaja tulee uudestaan käymään rakennusvalvonnassa. Tällöin katsotaan, täyttääkö suunnitelma kaavan vaatimukset. Jos täyttää, rakennusluvan valmistelu voi alkaa, lupasihteeri Seppo Heikkilä Vantaan rakennusvalvonnasta selvittää.

Tarkkana tontin valinnassa

Talot ja tontit pienenevät

Vantaalla tehtiin vuonna 2017 luvat yli 450 talolle, mikä on ennätys kaupungin historiassa. Joustavan toiminnan ohella kaupungissa on käytössä sähköinen asiointi eli paperiton lupahakemussysteemi.

Vantaalla rakentaminen on pääosin alueiden tiivistämistä eli täydennysrakentamista. Taloja rakennetaan niin sanotuille kirvesvarsitonteille, jotka on lohkottu isommista tonteista. Nimitys tulee tontille vievästä ajotiestä. Lohkottu tontti jää tyypillisesti vanhemman rakennuksen taakse.

Koska rakentaminen on kallista, sekä tontti- että talokoko on pienentynyt. Etenkin pääkaupunkiseudulla useimmille riittää pienempi talo tiiviisti kaavoitetulta alueelta.

Kun tontti on ahdas, se kannattaa suunnitella huolella.

Tonttien keskikoko Vantaalla on 600–800 neliötä. Tammiston ja Pakkalan alueelle on kaavoitettu 340–500 neliön tontteja, joilla on korkea tehokkuusluku.

– Tehokkuutta haetaan esimerkiksi rakentamalla talot rajaan kiinni, jolloin räystäät ja osa perustuksista saattaa tulla naapurin puolelle, Seppo Heikkilä kertoo.

Erityisen hankalaa saattaa olla talon saaminen kunnolla pienelle ja kapealle tontille, jossa on iso rakennusoikeus.

– Vanhassa kaavassa voi olla maininta esimerkiksi erikoisleveästä istutusalueesta, johon ei saa rakentaa lainkaan. Kaavaa tehdessä tontin on ajateltu olevan puutarhamainen, mutta tämä on jo mennyttä aikaa tonttimaan ollessa kallista. Kaavat kaipaisivat uudistusta, mikä taas on hidasta. Joudumme neuvottelemaan jokaisen tapauksen erikseen kaavoittajan kanssa, Heikkilä kertoo.

Monenlaiset perustukset

Talon perustamistapa valitaan maaperän kantavuuden, ominaisuuksien ja rakennuksen aiheuttamien kuormitusten mukaan. Moreenimaa kestää pientalon aiheuttamat kuormitukset hyvin. Pehmeä tai kantavuudeltaan huono maakerros joudutaan poistamaan ja korvaamaan soralla tai sepelillä tai rakennus paalutetaan. Perustamistapalausunto, jossa suunnittelija esittää tontille sopivat perustamistavat, laaditaan pohjatutkimuksen perusteella.

Oulussa pyritään jo kaavoitusvaiheessa katsomaan, että maaperä on kohtuullisen rakennuskelpoista. Esimerkiksi paalutusta omakotirakentaja ei joudu tekemään.

Oulun tavoite on saada kaavoitettua 120 omakotitonttia vuodessa. Taloja valmistuu vuodessa kolmisen sataa eli korvaavaa rakentamista valmistuu myös haja-asutusalueille yksityisten omistamille tonteille.

– Kertarakentaja hakee helposti perusmaalle perustettavaa tonttia ja sitä me tarjoamme. Vaikeammin rakennettavat tontit, joissa tarvitaan massan vaihtoja tai painopenkkaa, laitetaan suoraan ammattirakentajille. Heillä on enemmän resursseja vaativaan perustamiseen kuin kertarakentajalla, Oulun maanmittausinsinööri Kari Viik kertoo.

Oulussa tonttien pääluovutusalue on Hiukkavaaran alue, joka oli aikaisemmin metsää.

Maaston mukaan rakentaminen sekä puusto ja tontin muodot ovat arvokkaita piharakentamisen aineksia, mutta saattavat pukata asukkaille myös hikeä pintaan.

– Muutoin rakentamiseen oivallisen metsämaan haasteena ovat isot kivenlohkareet, jotka puuston tavoin jäävät asukkaiden hoidettaviksi. Osa rakentajista on käyttänyt niitä osana pihasuunnittelua, osa vienyt pois, Veikko Lehtinen kertoo.

Jos alueella on tonttipula ja tonttien maaperä vaihtelee tai yksittäisellä tontilla on erityisen hankala maaperä, rakentaja voi joutua miettimään, tinkiikö pihan suunnasta tai koosta vai valitseeko hintavamman perustuksen.

Paikoitellen maaperä pääkaupunkiseudulla on vanhaa merenpohjaa, jota joudutaan paaluttamaan 20 metrin syvyyteen. Muitakin haasteita tiiviisti rakennetuilla alueilla riittää.

– Korkoerot ovat paikoitellen isot, on kallioita ja paikoitellen maa on savea myös korkeimmassa kohtaa. Pakkalassa on kolmen metrin korkeuseroja todella lyhyelläkin matkalla. Lisänä ovat lento- ja liikennemelu, palo-osastointi ja rasitteita naapurin puolelle, Heikkilä kertoo.

Infran vaatimukset

Tontin muodon, maaperän ja valitun perustamistavan lisäksi maarakennustöihin vaikuttavat kaukolämpö-, sähkö-, vesi- ja viemäriliittymät. Jos kaupungin viemäri- ja hulevesiliittymät sijaitsevat tonttia korkeammalla, joudutaan tontille asentamaan pumppaamot hulevesille ja jätevedelle.

Pintavesien ottaminen huomioon etenkin kallioisella rinnetontilla kannattaa ottaa vakavasti suunnitteluvaiheessa. Hulevesiä pitää hidastaa ja johtaa ohjatusti tontilla, ne eivät saa mennä naapurin puolelle. Talon korkeusasema vaikuttaa myös maatöiden määrään ja putkivetojen pituuteen.

– Kaavassa saattaa myös olla vaatimuksena parkkipaikan tiivispinnoite, kun rakennusohjeet taas suosisivat läpäisevämpää alustaa, Heikkilä kertoo.

Toisinaan rakentaja voi joutua tyytymään tonttiin, jonka ilmansuunnat eivät ole toivottuja. Talo on hankalampi sijoittaa suoraan pohjoiseen, itään tai koilliseen päin olevalle tontille. Ihanteellisen piha saamista voivat rajoittaa tontin muoto, katualue tai naapuritalon läheisyys.

Talon asumismukavuuksiin vaikuttaa onnistunut valon kierto.

Talon tulisi olla tontilla niin, että makuuhuone on aamulla valossa ja illalla hämärässä. Isojen ikkunoiden olisi suotuisaa olla etelään.

– Välillä joudutaankin tekemään aika paljon työtä, että tietynlainen talo saadaan toteutettua mukavasti asuttavana tietynlaiselle tontille ja että valo kulkee oikein, Sillaukee toteaa.

Asiantuntijat korostavat, kuinka huolellisella suunnittelulla voidaan vähentää sekä kustannuksia ja parantaa lopputuloksen laatua.

– Monenlaista tässä tulee vastaan, mutta siksipä rakennushankkeeseen ryhtyvän tuleekin hankkia ympärilleen pätevä henkilökunta ja antaa niiden tehdä hommansa, Seppo Heikkilä sanoo.

 

 
 
 
 
 
 

RPT Docu Oy:n tietojenkäsittelyä, tietosuojaa ja evästeitä koskevat periaatteet

Jatkamalla verkkosivustomme ja palvelujemme käyttöä hyväksyt, että keräämme tietoja vierailuistasi. Tietosuojaperiaatteissamme kerromme, mitä tietoja keräämme ja miksi sekä mihin tarkoituksiin tietoja käytetään. Lue lisää...